Le match a longtemps été déséquilibré : le meublé avait l'amortissement, le nu ne l'avait pas. Depuis 2026, ce n'est plus tout à fait vrai. Voici ce qui distingue vraiment les deux régimes aujourd'hui.
Mis à jour le 2 octobre 2026
« Je devrais louer meublé, non, c'est mieux fiscalement ? » C'est la question que j'entends le plus souvent avant un premier achat locatif. La réponse a longtemps été assez simple : oui, dans la grande majorité des cas, à cause de l'amortissement. Mais un changement récent mérite d'être connu avant de trancher, parce qu'il rebat une partie de la donne pour un investissement en immeuble collectif.
Si vos revenus locatifs restent modestes, vous relevez par défaut d'un régime micro, sans avoir à tenir de comptabilité. Mais les deux régimes ne se ressemblent pas :
Un plafond plus de 5 fois supérieur, et un abattement presque deux fois plus généreux. Sur ce seul critère, le meublé est structurellement avantagé dès le départ.
Au régime réel, la vraie force du LMNP reste l'amortissement : vous déduisez chaque année une partie de la valeur du bien et du mobilier, ce qui efface souvent l'impôt sur les loyers pendant plus de 10 ans. La location nue au régime réel n'a jamais eu cet outil : elle ne peut déduire que ses charges réelles, avec le déficit foncier comme seul levier pour aller plus loin, plafonné à 10 700 € par an hors intérêts d'emprunt.
C'est le point le moins connu, et pourtant décisif pour un achat en immeuble collectif : le nouveau dispositif Jeanbrun (le statut du bailleur privé) permet désormais d'amortir un bien loué nu, entre 3,5 % et 5,5 % du prix d'acquisition chaque année dans le neuf selon le niveau de loyer pratiqué, et entre 3 % et 4 % dans l'ancien rénové. Le cadre : un immeuble collectif (maisons individuelles exclues), un engagement de location de 9 ans avec des loyers encadrés, et pour l'ancien des travaux d'au moins 30 % du prix d'achat avec un DPE A ou B après travaux. Pour une maison individuelle ou un bien ancien sans gros travaux, ce levier reste fermé, et le meublé garde toute sa pertinence.
Au-delà de la fiscalité, deux différences concrètes pèsent dans la décision. Le loyer d'un bien meublé se négocie en moyenne 10 à 20 % au-dessus d'un bien équivalent loué nu, ce qui améliore mécaniquement le rendement brut. En contrepartie, un meublé demande plus de gestion : ameublement à financer et renouveler, rotation des locataires souvent plus rapide, état des lieux plus complexe. Le nu, à l'inverse, attire un profil de locataire plus stable, avec un bail plus long et une gestion plus légère au quotidien.
| Location nue | Location meublée | |
|---|---|---|
| Régime micro | 15 000 €/an, abattement 30 % | 77 700 €/an (83 600 € dès les revenus 2026), abattement 50 % |
| Amortissement | Oui avec Jeanbrun (immeuble collectif, neuf ou ancien rénové), sinon non | Oui, sur tout type de bien |
| Rendement locatif | Référence | Généralement 10 à 20 % supérieur |
Pour une maison individuelle ou un bien ancien sans gros travaux, le meublé garde un net avantage fiscal grâce à l'amortissement, et je le recommande dans la grande majorité des situations où l'objectif est de limiter l'impôt sur les loyers. La vraie nouveauté à connaître, c'est que pour un investissement en immeuble collectif, neuf ou ancien rénové, la location nue via Jeanbrun devient une alternative sérieuse, avec en plus un profil de gestion plus tranquille. Le bon choix dépend surtout de trois éléments : le type de bien, votre appétence pour la gestion locative, et votre besoin réel de réduire l'impôt sur ces revenus dès aujourd'hui. Je propose les deux, alors je regarde votre projet avec vous et je vous dis lequel lui correspond le mieux.
Dans la majorité des cas oui, grâce à l'amortissement au régime réel. L'exception concerne un achat en immeuble collectif (neuf, ou ancien avec travaux), où le dispositif Jeanbrun permet désormais d'amortir aussi en location nue.
Oui, avec Jeanbrun, si le bien est dans un immeuble collectif et que les travaux représentent au moins 30 % du prix d'achat, avec un DPE A ou B après travaux. Sans ces conditions, ou pour une maison individuelle, seul le déficit foncier permet de réduire l'imposition des loyers.
Le micro-foncier (location nue) plafonne à 15 000 € de loyers avec un abattement de 30 %. Le micro-BIC (location meublée) plafonne à 77 700 € pour les revenus 2025 et 83 600 € à partir des revenus 2026, avec un abattement de 50 %, nettement plus favorable.
Le loyer d'un meublé se négocie généralement 10 à 20 % au-dessus d'un bien équivalent loué nu, ce qui améliore le rendement brut, en contrepartie d'une gestion plus soutenue.
Oui, mais ce choix a des conséquences fiscales (perte ou gain de l'amortissement selon le sens du changement) qui méritent d'être vérifiées avant de basculer, pas après.
En 10 minutes, je regarde avec vous si le nu ou le meublé correspond le mieux à votre projet et à votre objectif fiscal.
