Location meublée
Le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)
Louer meublé, avec une fiscalité qui peut ramener l'imposition de vos loyers proche de zéro pendant de nombreuses années.
Louer meublé, avec une fiscalité qui peut ramener l'imposition de vos loyers proche de zéro pendant de nombreuses années.
Le statut LMNP s'applique dès lors que vous louez un bien meublé sans que cette activité constitue votre activité professionnelle principale. Il peut s'agir d'un bien géré (résidence étudiante, senior, tourisme...) ou d'un bien que vous gérez vous-même.
Le régime réel permet d'amortir la valeur du bien et du mobilier, ce qui vient réduire — souvent à néant pendant de longues années — l'imposition sur les loyers perçus, tout en conservant la souplesse de la location meublée.
Vous achetez un bien meublé 180 000 € (dont 20 000 € de mobilier), loué 9 000 € par an, au régime réel.
Chaque année, vous amortissez le bien et le mobilier (environ 6 000 €), en plus des charges classiques (copropriété, assurance, intérêts d'emprunt...). Une fois ces charges et cet amortissement déduits de vos 9 000 € de loyers, il ne reste souvent presque rien à déclarer.
C'est l'impôt dû sur ces 9 000 € de loyers, souvent pendant plus de 10 ans : l'amortissement du bien et du mobilier vient couvrir l'essentiel du revenu imposable.
Si ce montant a été amorti au fil des années, il s'ajoute désormais à la plus-value imposable le jour de la revente — depuis la réforme de 2025.
Un bien en gestion déléguée (bail commercial avec un exploitant) n'a pas les mêmes contraintes ni le même rendement qu'un bien que vous gérez vous-même.
C'est ce régime, plus complexe que le micro-BIC, qui permet de tirer pleinement parti de l'amortissement : un point clé à ne pas négliger.
Pour un bien géré, la solidité du gestionnaire conditionne la pérennité des loyers versés.
Depuis la réforme de 2025, les amortissements déduits pendant la détention sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente — ce qui l'augmente. Un changement important à anticiper dans votre stratégie de sortie.
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire (50 % pour un meublé classique, 30 % pour un meublé de tourisme non classé) sans justificatif de charges. Le régime réel permet de déduire les charges réelles et d'amortir le bien — souvent bien plus avantageux, mais plus complexe à déclarer.
Le bien (hors terrain) et le mobilier sont amortis chaque année sur leur durée d'usage estimée. Cet amortissement s'ajoute aux charges déductibles et vient réduire, parfois à zéro, l'impôt sur vos loyers pendant de nombreuses années.
Oui, depuis la loi de finances 2025 : les amortissements déduits pendant la détention sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value, ce qui l'augmente. Un changement important à anticiper.
Un bien en gestion déléguée (bail commercial avec un exploitant) offre des loyers plus prévisibles mais dépend de la solidité de l'exploitant. Un bien géré vous-même demande plus de temps mais laisse plus de contrôle.
Oui dans la majorité des cas — l'avantage du régime réel reste réel pendant la détention. Mais l'équation globale (détention + revente) doit être recalculée au cas par cas, ce qui rend l'accompagnement d'autant plus utile.
En 10 minutes, je regarde avec vous si ce statut correspond à votre projet locatif.