Sans gestion, sans fiscalité
L'investissement en nue-propriété
Devenir propriétaire à prix réduit, sans un euro de revenu imposable pendant toute la durée du démembrement.
Devenir propriétaire à prix réduit, sans un euro de revenu imposable pendant toute la durée du démembrement.
En nue-propriété, vous achetez uniquement les « murs » d'un bien, dont l'usufruit — le droit d'en percevoir les loyers ou de l'occuper — est détenu temporairement par un tiers, généralement un bailleur social ou institutionnel. Vous récupérez la pleine propriété, automatiquement et sans frais, à la fin du démembrement.
Le prix d'achat est décoté par rapport à la pleine propriété, à hauteur de la valeur de l'usufruit temporaire. Pendant toute la durée du démembrement (souvent 15 à 20 ans), vous ne percevez aucun loyer — donc aucune fiscalité, aucune gestion, aucune charge de copropriété à votre charge.
Un bien qui vaudrait 300 000 € en pleine propriété est proposé avec une décote de 35 % pour un démembrement de 15 à 20 ans, le temps que l'usufruitier (souvent un bailleur institutionnel) en perçoive les loyers.
C'est ce que vous économisez tout de suite : vous payez 195 000 € (300 000 € − 35 %) pour un bien que vous récupérez en pleine propriété à la fin du démembrement.
C'est ce que ce bien de 300 000 € pèse dans votre IFI pendant toute la durée du démembrement — une vraie respiration fiscale.
Plus elle est longue, plus la décote à l'achat est importante : un arbitrage à faire selon votre horizon patrimonial.
Un bailleur institutionnel solide garantit l'entretien du bien pendant toute la durée du démembrement.
Aucune déclaration de revenus fonciers, aucun locataire à gérer, aucun impôt sur des loyers que vous ne percevez pas.
À l'issue du démembrement, vous récupérez un bien en pleine propriété : à vous de décider de l'occuper, le louer, ou le revendre.
Entre 30 % et 40 %, parfois jusqu'à 45 % pour un démembrement de 20 ans — plus la durée est longue, plus la décote est importante.
Non, la nue-propriété sort entièrement de votre patrimoine taxable à l'IFI pendant toute la durée du démembrement.
Vous récupérez automatiquement la pleine propriété, sans droits ni formalités, à la date prévue dans l'acte notarié.
Non, l'usage et les loyers reviennent à l'usufruitier pendant toute la durée convenue — c'est la contrepartie de la décote et de l'absence de fiscalité.
C'est pourquoi la solidité de l'usufruitier — souvent un bailleur institutionnel — est un critère déterminant avant d'investir.
En 10 minutes, je regarde avec vous si cette stratégie correspond à votre horizon patrimonial.