Sans gestion, sans fiscalité
L'investissement en nue-propriété
Devenir propriétaire à prix réduit, sans un euro de revenu imposable pendant toute la durée du démembrement.
Mis à jour le 27 juillet 2026
Devenir propriétaire à prix réduit, sans un euro de revenu imposable pendant toute la durée du démembrement.
Mis à jour le 27 juillet 2026
En nue-propriété, vous achetez uniquement les « murs » d'un bien, dont l'usufruit, le droit d'en percevoir les loyers ou de l'occuper, est détenu temporairement par un tiers, généralement un bailleur social ou institutionnel. Vous récupérez la pleine propriété, automatiquement et sans frais, à la fin du démembrement.
Le prix d'achat est décoté par rapport à la pleine propriété, à hauteur de la valeur de l'usufruit temporaire. Pendant toute la durée du démembrement (souvent 15 à 20 ans), vous ne percevez aucun loyer, donc aucune fiscalité, aucune gestion, aucune charge de copropriété à votre charge.
Un bien qui vaudrait 300 000 € en pleine propriété est proposé avec une décote de 35 % pour un démembrement de 15 à 20 ans, le temps que l'usufruitier (souvent un bailleur institutionnel) en perçoive les loyers.
C'est ce que vous économisez tout de suite : vous payez 195 000 € (300 000 € − 35 %) pour un bien que vous récupérez en pleine propriété à la fin du démembrement.
C'est ce que ce bien de 300 000 € pèse dans votre IFI pendant toute la durée du démembrement, une vraie respiration fiscale.
Plus elle est longue, plus la décote à l'achat est importante : un arbitrage à faire selon votre horizon patrimonial.
Un bailleur institutionnel solide garantit l'entretien du bien pendant toute la durée du démembrement.
Aucune déclaration de revenus fonciers, aucun locataire à gérer, aucun impôt sur des loyers que vous ne percevez pas.
À l'issue du démembrement, vous récupérez un bien en pleine propriété : à vous de décider de l'occuper, le louer, ou le revendre.
Entre 30 % et 40 %, parfois jusqu'à 45 % pour un démembrement de 20 ans, plus la durée est longue, plus la décote est importante.
Non, la nue-propriété sort entièrement de votre patrimoine taxable à l'IFI pendant toute la durée du démembrement.
Vous récupérez automatiquement la pleine propriété, sans droits ni formalités, à la date prévue dans l'acte notarié.
Non, l'usage et les loyers reviennent à l'usufruitier pendant toute la durée convenue, c'est la contrepartie de la décote et de l'absence de fiscalité.
C'est pourquoi la solidité de l'usufruitier (souvent un bailleur institutionnel) est un critère déterminant avant d'investir.
En 10 minutes, je regarde avec vous si cette stratégie correspond à votre horizon patrimonial.