Optimisation locative
Le déficit foncier
Déduire vos travaux de vos revenus fonciers, et parfois de bien plus que ça.
Mis à jour le 8 novembre 2026
Déduire vos travaux de vos revenus fonciers, et parfois de bien plus que ça.
Mis à jour le 8 novembre 2026
Quand les charges et travaux déductibles d'un bien loué nu dépassent les loyers perçus, vous générez un déficit foncier. Ce déficit vient réduire vos autres revenus fonciers, et jusqu'à un certain montant chaque année, votre revenu global imposable.
L'excédent de déficit non utilisé une année peut être reporté sur les années suivantes, ce qui en fait un outil puissant pour qui touche déjà des loyers nus importants : en achetant un bien ancien à rénover, les travaux créent un déficit qui efface l'impôt sur ces loyers existants, puis le bien rénové est loué nu à son tour.
Vous touchez déjà 20 000 € de loyers nus par an et vous êtes imposé à la tranche à 30 %. Vous achetez un appartement ancien à rénover, avec 30 000 € de travaux payés la première année.
Ces travaux s'imputent d'abord sur vos 20 000 € de loyers existants, ce qui les ramène à 0 €, puis les 10 000 € restants viennent réduire votre revenu global (dans la limite de 10 700 € par an). Une fois rénové, l'appartement est loué nu à son tour.
C'est l'impôt et les prélèvements sociaux dus sur vos 20 000 € de loyers cette année-là, soit environ 9 440 € économisés (30 % + 17,2 %).
C'est l'économie d'impôt supplémentaire sur votre revenu global (10 000 € × 30 %), en plus de l'absence d'impôt sur vos loyers.
Seuls certains travaux (entretien, réparation, amélioration) sont déductibles : les travaux de construction ou d'agrandissement ne le sont pas.
Bien répartir les travaux sur un ou plusieurs exercices fiscaux permet d'optimiser l'usage du déficit.
Le bien doit rester loué nu pendant une durée minimale après imputation du déficit, sous peine de remise en cause.
Le déficit foncier n'a d'intérêt réel que rapporté à votre tranche d'imposition et à vos autres revenus fonciers.
10 700 € par an, porté à 21 400 € si les travaux permettent à un bien classé E, F ou G de passer à la classe D minimum au DPE.
Il se reporte sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes.
Non, seuls l'entretien, la réparation et l'amélioration le sont, pas les travaux de construction ou d'agrandissement.
Le bien doit rester loué nu jusqu'à la 3e année suivant l'imputation du déficit, sous peine de remise en cause.
Oui, il a été prorogé jusqu'au 31 décembre 2027 pour les travaux permettant de sortir un bien du statut de passoire thermique.
En 10 minutes, je regarde avec vous si un bien à rénover peut effacer l'impôt sur vos loyers.