Optimisation locative
Le déficit foncier
Déduire vos travaux de vos revenus fonciers — et parfois de bien plus que ça.
Déduire vos travaux de vos revenus fonciers — et parfois de bien plus que ça.
Quand les charges et travaux déductibles d'un bien loué nu dépassent les loyers perçus, vous générez un déficit foncier. Ce déficit vient réduire vos autres revenus fonciers, et jusqu'à un certain montant chaque année, votre revenu global imposable.
L'excédent de déficit non utilisé une année peut être reporté sur les années suivantes, ce qui en fait un outil puissant pour qui réalise d'importants travaux de rénovation sur un bien locatif.
Vous réalisez 15 000 € de travaux sur un bien qui vous rapporte 6 000 € de loyers cette année-là, et vous êtes imposé à la tranche à 30 %.
Le déficit créé (15 000 € de travaux − 6 000 € de loyers = 9 000 €) s'impute d'abord sur vos revenus fonciers, ce qui les ramène à 0 €, puis le solde vient réduire votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an.
C'est l'impôt dû sur vos revenus fonciers cette année-là — le déficit les efface entièrement.
C'est l'économie d'impôt supplémentaire sur votre revenu global (9 000 € × 30 %) — en plus de l'absence d'impôt sur vos loyers.
Seuls certains travaux (entretien, réparation, amélioration) sont déductibles : les travaux de construction ou d'agrandissement ne le sont pas.
Bien répartir les travaux sur un ou plusieurs exercices fiscaux permet d'optimiser l'usage du déficit.
Le bien doit rester loué nu pendant une durée minimale après imputation du déficit, sous peine de remise en cause.
Le déficit foncier n'a d'intérêt réel que rapporté à votre tranche d'imposition et à vos autres revenus fonciers.
10 700 € par an, porté à 21 400 € si les travaux permettent à un bien classé E, F ou G de passer à la classe D minimum au DPE.
Il se reporte sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes.
Non, seuls l'entretien, la réparation et l'amélioration le sont — pas les travaux de construction ou d'agrandissement.
Le bien doit rester loué nu jusqu'à la 3e année suivant l'imputation du déficit, sous peine de remise en cause.
Oui, il a été prorogé jusqu'au 31 décembre 2027 pour les travaux permettant de sortir un bien du statut de passoire thermique.
En 10 minutes, je regarde avec vous comment optimiser votre imposition sur ces travaux.