Le dispositif du moment
Le dispositif Jeanbrun
Le successeur du Pinel, entré en vigueur avec la loi de finances 2026 — voici ce qu'il faut savoir.
Le successeur du Pinel, entré en vigueur avec la loi de finances 2026 — voici ce qu'il faut savoir.
Jeanbrun est le nouveau dispositif d'investissement locatif dans le neuf, qui remplace le Pinel. Comme son prédécesseur, il repose sur un principe simple : vous achetez un logement neuf que vous vous engagez à louer, en échange d'un avantage fiscal — mais son mécanisme fonctionne par amortissement plutôt que par réduction d'impôt classique.
Concrètement, vous pouvez déduire chaque année une partie de la valeur du bien de vos revenus fonciers, ce qui réduit mécaniquement votre imposition sur les loyers perçus, tout en vous constituant un patrimoine immobilier.
Vous achetez un logement neuf 200 000 €, loué en loyer intermédiaire.
L'amortissement annuel (3,5 % du prix d'achat) représente 7 000 €. Vous encaissez 8 000 € de loyers par an, pour un résultat net de 5 000 € une fois les charges courantes payées. En déduisant les 7 000 € d'amortissement de ce résultat, vous obtenez un déficit de 2 000 € — ce qui veut dire : pas d'impôt sur ces loyers, et un déficit qui vient même réduire vos autres revenus.
C'est l'impôt dû sur vos revenus fonciers cette année-là — le déficit les efface entièrement.
C'est l'économie d'impôt supplémentaire sur votre déclaration : les 2 000 € de déficit viennent aussi réduire votre revenu global (2 000 € × 30 % pour une tranche d'imposition à 30 %).
Comme pour tout investissement locatif, la qualité de l'emplacement conditionne la location et la revente. C'est le critère numéro un.
Loyers et ressources des locataires sont plafonnés : les respecter est indispensable pour conserver l'avantage fiscal.
Au-delà de l'avantage fiscal, l'opération doit tenir sur ses fondamentaux : prix d'achat, loyer de marché, charges.
La durée d'engagement doit être anticipée en fonction de votre projet de vie et de votre horizon patrimonial.
Le Pinel offrait une réduction d'impôt directe (12 à 21 % du prix selon la durée d'engagement). Jeanbrun fonctionne par amortissement : vous déduisez chaque année 3,5 % à 5,5 % du prix d'acquisition de vos revenus fonciers, selon le niveau de loyer pratiqué.
9 ans, avec des loyers plafonnés selon le type de logement (intermédiaire, social, très social) et l'interdiction de louer à un proche.
Non — c'est une vraie rupture avec le Pinel : Jeanbrun s'applique partout en France, sans zonage.
Non, seuls les logements situés dans des immeubles collectifs, neufs ou anciens, sont concernés — les maisons individuelles sont exclues.
Il varie de 8 000 € (logement intermédiaire) à 12 000 € (logement très social), selon le niveau de loyer pratiqué.
En 10 minutes, je regarde avec vous si ce dispositif correspond à votre projet.