Le mécanisme a 40 ans, mais son plafond doublé pour la rénovation énergétique vient d'être prolongé jusqu'en 2027. La vraie question n'est pas comment ça marche, c'est si ça a du sens pour votre situation.
Mis à jour le 23 septembre 2026
Le déficit foncier revient régulièrement dans mes rendez-vous, mais presque jamais comme premier réflexe : c'est souvent moi qui le mentionne à un client qui a déjà un bien locatif nu et des travaux à venir, pas l'inverse. C'est un mécanisme utile, mais réservé à une situation précise, pas un produit à vendre à tout le monde.
Si vous louez un bien nu (non meublé) et que vous êtes au régime réel, vous déduisez chaque année vos charges (travaux, taxe foncière, intérêts d'emprunt, assurance, frais de gestion) de vos loyers. Quand ces charges dépassent vos loyers, vous êtes en déficit foncier. Ce déficit ne se traite pas tout en bloc :
C'est ce deuxième point qui change tout dans le calcul : si vous avez peu ou pas d'autres revenus fonciers, cette part de déficit peut rester inutilisée pendant des années.
Pour sortir un bien de son statut de passoire thermique, le plafond de 10 700 € est doublé à 21 400 € par an. La loi de finances pour 2026 a prolongé ce dispositif jusqu'au 31 décembre 2027, sous plusieurs conditions cumulatives :
L'imputation sur votre revenu global n'est définitive qu'à une condition : maintenir le bien en location nue jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant celle où vous avez imputé le déficit. Revendre ou transformer le bien en meublé avant ce terme permet à l'administration fiscale de remettre en cause l'avantage obtenu, avec un rappel d'impôt à la clé.
| Plafond normal | Plafond rénovation énergétique | |
|---|---|---|
| Montant | 10 700 €/an | 21 400 €/an |
| Condition | Aucune condition de DPE | Passage d'un DPE E/F/G à D ou mieux |
| Échéance | Pas de date de fin | Travaux payés jusqu'au 31/12/2027 |
Le déficit foncier n'a d'intérêt réel que si vous avez déjà des revenus fonciers conséquents à compenser, ou une tranche d'imposition suffisamment élevée pour que 10 700 € (ou 21 400 €) de déduction pèsent vraiment sur votre feuille d'impôt. Sur un foncier modeste, l'essentiel du déficit part en report sur 10 ans sans jamais être utilisé, et vous vous êtes engagé sur des travaux importants pour un avantage fiscal qui reste largement théorique.
Je vérifie systématiquement deux choses avant d'en parler à un client : le niveau réel de ses revenus fonciers, et si les travaux envisagés ont un sens en dehors de l'aspect fiscal (amélioration réelle du bien, capacité à relouer plus cher). Un déficit foncier qui ne sert qu'à faire des travaux qui n'en valaient pas la peine n'est jamais une bonne opération, même avec le plafond doublé.
Non, ce mécanisme est réservé à la location nue au régime réel. En LMNP, un déficit suit des règles différentes, limitées aux revenus de même catégorie.
Le surplus, comme la part liée aux intérêts d'emprunt, se reporte sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes, mais ne s'impute plus sur votre revenu global.
Non sans risque : vous devez maintenir le bien en location nue jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant l'imputation, sinon l'administration peut remettre en cause l'avantage obtenu.
Non, uniquement si le bien passe d'un DPE E, F ou G à un DPE D ou mieux, avec des travaux payés jusqu'au 31 décembre 2027 et un second DPE qui le justifie.
Il n'y a pas de seuil légal, mais je le réserve dans la pratique aux foyers avec des revenus fonciers déjà conséquents. Sur un foncier modeste, l'essentiel du déficit reste en report sans être vraiment utilisé.
En 10 minutes, je regarde avec vous si le déficit foncier a vraiment du sens pour votre situation, ou s'il existe un levier plus adapté.
