Rembourser son crédit immobilier par anticipation ou investir ?

Rembourser un crédit par anticipation, c'est obtenir un rendement garanti, sans risque, égal au taux de votre prêt. La question est donc simple : est-ce que ce taux est plus élevé que ce que rapporterait l'argent placé ailleurs, une fois les impôts retirés ? Si oui, rembourser est généralement le bon réflexe. Sinon, garder l'argent placé est souvent plus malin.

C'est votre taux qui compte, pas celui du marché

Les nouveaux crédits se négocient aujourd'hui autour de 3,3 à 3,4 % sur 20 ans (août et début septembre 2026). Mais ce n'est probablement pas votre taux : si vous avez emprunté en 2019, 2020 ou 2021, il est sans doute bien plus bas. C'est le vôtre que vous devez comparer.

Côté placement, un fonds en euros a rapporté en moyenne 2,6 % en 2025 selon France Assureurs, soit environ 2,15 % une fois les 17,2 % de prélèvements sociaux retirés. Le Livret A, lui, est à 1,7 % net. Voici comment je lis la comparaison :

Prenons 50 000 € et un crédit à 3,5 %. Les rembourser vous fait économiser environ 1 750 € d'intérêts la première année. Les mêmes 50 000 € dans un fonds en euros rapportent environ 1 075 € net. L'écart de 675 € par an joue en faveur du remboursement, et il est certain, ce qu'aucun placement ne garantit.

Ce que ça coûte : les indemnités de remboursement anticipé

La banque peut vous facturer une indemnité de remboursement anticipé, qui ne peut pas dépasser le plus faible de deux montants : 6 mois d'intérêts sur le capital remboursé, ou 3 % du capital restant dû. Pour 30 000 € remboursés sur un crédit à 3,5 %, six mois d'intérêts représentent environ 525 €.

Aucune indemnité n'est due si le remboursement suit la vente du logement pour cause de mobilité professionnelle, de perte d'emploi subie ou de décès. Le contrat peut aussi imposer qu'un remboursement partiel dépasse 10 % du capital initial, sauf s'il solde le prêt. Pour limiter les intérêts du mois, mieux vaut rembourser à la date d'une échéance.

Tout rembourser, une partie, ou ajuster les mensualités

• Réduire la durée : c'est ce qui fait économiser le plus d'intérêts. Les mensualités restent identiques, le prêt se termine plus tôt.
• Réduire la mensualité : l'économie d'intérêts est moindre, mais vous libérez de la trésorerie chaque mois, que vous pouvez placer.
• Rembourser une partie seulement : un bon compromis quand vous voulez réduire le coût du crédit sans vider votre épargne disponible.

Ce que je garde toujours avant de rembourser

L'argent remboursé ne se récupère pas : une fois versé à la banque, vous ne pouvez plus le retirer. C'est la différence essentielle avec un placement, qui reste disponible. Avant de rembourser quoi que ce soit, je vérifie donc trois choses :

• L'épargne de précaution est intacte : 3 à 6 mois de dépenses, 6 minimum avec un crédit. Je détaille ce point dans mon article sur le Livret A plein.
• Vous n'avez pas de projet proche qui demandera de l'argent : travaux, achat, études des enfants.
• L'assurance de prêt est au bon prix. Si votre prêt court encore longtemps, changer d'assurance fait parfois économiser plus que de rembourser une partie du capital. Je détaille cette économie dans mon article sur le changement d'assurance de prêt.

Mon avis : ce que je fais d'un surplus

Pour un crédit à plus de 3 %, je rembourse une partie du capital dès que la réserve de précaution est pleine, parce que ce rendement sans risque est difficile à battre. Pour un crédit à moins de 2 %, je garde le prêt et je place le surplus, dans une assurance vie ou, si votre tranche d'imposition le justifie, un PER. Entre les deux, tout dépend de votre horizon et de votre besoin de souplesse.

Il n'y a pas de bonne réponse unique : deux foyers avec le même crédit peuvent faire des choix opposés. Je regarde avec vous votre taux, ce qu'il reste à rembourser et ce que vous voulez faire de cet argent.

Questions fréquentes