Vous envisagez de vendre un bien locatif ou une résidence secondaire. Combien d'impôt faut-il prévoir, à partir de quand la plus-value est-elle exonérée, et surtout que faire de la somme qui arrive d'un coup ? Voici comment je regarde la question.
Mis à jour le 11 octobre 2026
La plus-value réalisée à la vente d'un bien immobilier qui n'est pas votre résidence principale est taxée à 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % avant abattements. Ces abattements augmentent chaque année de détention et font disparaître l'impôt sur le revenu après 22 ans, les prélèvements sociaux après 30 ans. L'impôt est calculé et payé par le notaire au moment de la vente : la question utile est donc de savoir ce qui vous restera, et ce que vous en ferez.
Le calcul part du prix de vente, dont vous retirez le prix d'achat. Ce prix d'achat est majoré de deux forfaits, sauf si vous préférez déclarer vos frais réels :
Le résultat, la plus-value brute, subit ensuite un abattement pour durée de détention, distinct pour l'impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux.
| Années de détention | Abattement impôt sur le revenu | Abattement prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Jusqu'à 5 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 %, soit exonération totale | 1,6 % |
| De la 23e à la 30e année | Exonéré | 9 % par an |
| Au-delà de 30 ans | Exonéré | Exonéré |
Au-delà de 50 000 € de plus-value imposable, une surtaxe de 2 % à 6 % s'ajoute, selon le montant. Elle ne s'applique pas aux ventes exonérées ni aux terrains à bâtir.
Un appartement acheté 200 000 € il y a 16 ans, vendu 350 000 €, sans travaux justifiés :
Ce calcul est une estimation : le vôtre dépend de la date d'achat, des frais réels éventuels et de la forme de détention. Le notaire le fait précisément avant la signature.
La résidence principale est exonérée de plus-value, tout comme les ventes dont le prix ne dépasse pas 15 000 €. Certaines situations prévoient aussi des exonérations sous conditions de revenus, notamment pour les retraités. Pour un bien détenu en société, comme une SCI, les règles changent : je détaille la logique dans mon article sur la SCI à l'IS ou à l'IR.
Une précision sur l'actualité : la hausse de la CSG de 2026 ne touche pas les plus-values immobilières, qui restent à 17,2 % de prélèvements sociaux.
C'est la partie dont les guides parlent peu. Une plus-value, même après impôt, arrive d'un coup, et c'est précisément là que se prennent de mauvaises décisions : un placement choisi dans la précipitation, un achat qui n'a pas été pesé. Voici comment je regarde les options :
Avant de vendre, je compare ce que le bien vous rapporte aujourd'hui, loyers moins charges et taxe foncière, avec ce que rapporterait l'argent placé après impôt. Parfois, vendre est la bonne décision, par exemple quand le bien demande de gros travaux ou quand vous voulez simplifier votre patrimoine. Parfois, le garder et attendre d'atteindre un palier d'exonération vaut davantage. Je regarde avec vous les deux colonnes avant de décider.
Après 22 ans de détention pour l'impôt sur le revenu, et après 30 ans pour les prélèvements sociaux.
19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % avant abattements pour durée de détention, plus une surtaxe de 2 % à 6 % au-delà de 50 000 € de plus-value imposable.
Le notaire. Il calcule la plus-value, établit la déclaration et prélève l'impôt sur le prix de vente au moment de la signature.
Non, la résidence principale et ses dépendances sont totalement exonérées de plus-value.
Non. Les plus-values immobilières des particuliers restent soumises à 17,2 % de prélèvements sociaux, la hausse visant d'autres revenus du capital.
Un échange de 10 minutes suffit pour clarifier ce que vous garderiez après impôt, et comment placer l'argent.
