Donner sa maison à ses enfants en gardant l'usufruit

Le principe tient en une phrase : vous donnez la nue-propriété de la maison à vos enfants et vous gardez l'usufruit, c'est-à-dire le droit de l'habiter ou de la louer jusqu'à votre décès. À ce moment-là, vos enfants deviennent pleinement propriétaires sans droits de succession sur la maison. Pendant votre vie, les droits de donation ne se calculent que sur la valeur de la nue-propriété, pas sur celle de la maison entière.

Sur le papier, c'est séduisant. En pratique, l'intérêt dépend de deux choses : la valeur de la maison par rapport à ce que l'abattement fiscal couvre déjà, et votre capacité à vivre avec un engagement irréversible.

Comment la nue-propriété est valorisée : l'âge fait tout

Le fisc ne laisse pas chacun estimer librement. L'article 669 du Code général des impôts fixe un barème : plus vous êtes âgé au moment de la donation, plus l'usufruit que vous gardez vaut peu, et donc plus la nue-propriété donnée est valorisée.

Sur cette valeur, chaque parent peut donner 100 000 € à chaque enfant sans payer de droits (art. 779 du CGI), et cet abattement se renouvelle tous les 15 ans. Au-delà, le barème en ligne directe commence à 5 % et monte à 20 % dans la tranche qui concerne la grande majorité des familles.

Un exemple chiffré

Prenons un parent de 68 ans, veuf, propriétaire de sa maison estimée à 300 000 €, avec deux enfants.

• À 68 ans, l'usufruit vaut 40 % et la nue-propriété 60 % : 180 000 €, soit 90 000 € par enfant.
• Chaque enfant a un abattement de 100 000 € : aucun droit de donation à payer, seulement les frais de notaire et de publicité foncière (quelques milliers d'euros pour cette valeur, à faire chiffrer par le notaire).
• Au décès du parent, les enfants récupèrent la pleine propriété sans droits supplémentaires, quelle que soit la valeur de la maison à ce moment-là.

Sans donation, la maison entre dans la succession : 150 000 € par enfant, donc 50 000 € imposables après abattement, soit environ 8 200 € de droits chacun et près de 16 400 € au total. C'est l'économie réelle de l'opération, hors autres biens du parent. Elle grossit si la maison prend de la valeur, puisque la valeur retenue est celle du jour de la donation.

Un point à garder en tête : ici, l'abattement de chaque enfant est presque entièrement consommé. Il ne reste que 10 000 € pour d'autres donations pendant 15 ans. Le don familial de somme d'argent a son propre plafond, que je détaille dans mon article sur le don Sarkozy.

Ce que vous ne pouvez plus faire

C'est la partie que les guides survolent, et celle dont je parle en premier en rendez-vous.

• Revenir en arrière. Une donation est irrévocable (art. 894 du Code civil), sauf cas très limités comme l'ingratitude grave du donataire.
• Vendre seul. La maison ne peut se vendre qu'avec la signature de vos enfants. Le prix se partage alors, ou est réinvesti dans un autre bien sous le même démembrement, selon ce que prévoit l'acte.
• Décider seul des gros travaux. Vous payez la taxe foncière et l'entretien courant, vos enfants les grosses réparations (art. 605 et 606 du Code civil), sauf accord différent dans l'acte.
• Être à l'abri de la vie de vos enfants. Si l'un d'eux décède avant vous, sa part de nue-propriété va à ses propres héritiers. S'il divorce, elle peut se retrouver dans un partage. Une clause de retour conventionnel (art. 951 du Code civil) vous permet de récupérer la part d'un enfant qui décèderait avant vous.
• Gagner sur l'IFI. Vous restez taxé sur la pleine valeur de la maison (art. 971 du CGI) si votre patrimoine immobilier dépasse 1,3 M€.
• Décéder trop vite. Si le décès survient dans les trois mois suivant la donation, l'administration peut réintégrer la maison dans la succession (art. 751 du CGI).

Mon avis : quand la faire, quand l'éviter

Je ne la propose jamais par réflexe, parce que la donation ne se défait pas. Avant de parler d'économie d'impôt, je pose trois questions :

• La maison pèse-t-elle plus que l'abattement ? Si elle vaut moins de 100 000 € par enfant, la succession ne coûterait déjà presque rien : la donation ne fait alors qu'organiser, elle n'économise rien, et je vous le dis.
• Êtes-vous certain de ne jamais devoir la vendre ? Déménager près d'un enfant, entrer en résidence senior, financer une dépendance : tout ça demande l'accord de vos enfants une fois la donation faite. Sans un autre patrimoine disponible, c'est un vrai risque.
• Votre famille est-elle sereine ? Dans une famille recomposée ou avec des enfants en désaccord, la donation-partage, que je compare à la donation simple dans cet article, protège mieux de futurs conflits.

Elle prend tout son sens quand la maison est la vraie richesse de la famille, que vous avez d'autres ressources pour vivre et que l'écart entre les droits évités et les frais engagés est net. Si vous êtes en couple, gardez deux choses en tête : chaque parent dispose de son propre abattement par enfant, et il faut prévoir un usufruit réversible au survivant pour qu'il ne perde pas son toit. Pour le reste de la stratégie de transmission, je vous renvoie à mon article sur la transmission aux enfants.

Questions fréquentes