Sur certains programmes neufs, il est désormais possible de superposer l'amortissement du Jeanbrun aux avantages d'acquisition du LLI. Un vrai levier pour muscler la rentabilité d'un investissement en zone tendue.
Mis à jour le 10 septembre 2026
Depuis l'entrée en vigueur du dispositif Jeanbrun en février 2026, une question revient de plus en plus dans mes échanges : est-il possible de le cumuler avec le LLI (logement locatif intermédiaire), un dispositif plus ancien mais nettement moins connu du grand public ? La réponse est oui, sur certains programmes précis, et ça peut réellement muscler la rentabilité d'un investissement en zone tendue. Voici comment ça fonctionne, et sur quel type de projet ça change vraiment la donne.
Le logement locatif intermédiaire n'a rien de nouveau : il existe depuis 2014, initialement pensé pour des investisseurs institutionnels, avant de devenir progressivement accessible aux particuliers. Il agit au moment de l'achat et pendant toute la durée de détention, avec deux avantages concrets : une TVA réduite à 10 % au lieu de 20 % sur le prix d'acquisition (article 279-0 bis A du CGI), et une exonération de taxe foncière pouvant aller jusqu'à 20 ans (article 1384-0 A du CGI). En contrepartie, le logement doit être loué en résidence principale du locataire, dans une zone tendue (A bis, A ou B1), avec un loyer et des ressources du locataire plafonnés, pendant au moins 15 ans.
Autre différence de taille avec le Jeanbrun : l'acquisition en LLI doit se faire via une personne morale, le plus souvent une SCI ou une SARL de famille, généralement avec au moins deux associés. Un investisseur seul ne peut donc pas y accéder directement en nom propre.
Le Jeanbrun agit sur un autre levier : l'amortissement du bien, déduit chaque année de vos revenus fonciers (de 3,5 % à 5,5 % par an dans le neuf, jusqu'à 12 000 € par an selon le niveau de loyer pratiqué, voir mon article sur le remplacement du Pinel par le Jeanbrun). Le LLI, lui, ne propose aucun amortissement. Cumuler les deux sur un même programme éligible revient donc à additionner un avantage à l'achat (LLI) et un avantage annuel pendant toute la détention (Jeanbrun), sous un seul et même engagement de location.
Concrètement : le Jeanbrun seul n'impose aucun zonage, c'est même l'un de ses arguments par rapport à l'ancien Pinel. Le cumul avec le LLI vous demande de vous positionner en zone tendue (A bis, A ou B1), avec un engagement de location porté à 15-16 ans au lieu de 9. Pour un investisseur qui vise de toute façon ce type de zone et un horizon long terme, la contrepartie est largement compensée par le gain fiscal supplémentaire.
| Jeanbrun seul | LLI seul | Cumul des deux | |
|---|---|---|---|
| Avantage principal | Amortissement annuel, jusqu'à 12 000 €/an | TVA à 10 % + exonération de taxe foncière jusqu'à 20 ans | Les deux avantages cumulés |
| Zonage | Aucun | Zone tendue (A bis, A, B1) | Zone tendue (A bis, A, B1) |
| Engagement de location | 9 ans | 15 ans | 15 à 16 ans (le plus long des deux) |
| Structure requise | Aucune, achat possible en nom propre | SCI ou SARL de famille, 2 associés minimum | SCI ou SARL de famille, 2 associés minimum |
C'est concrètement le meilleur des deux mondes quand le projet est bien choisi : l'avantage à l'achat du LLI (TVA à 10 %, exonération de taxe foncière) et l'amortissement annuel du Jeanbrun, ce qu'aucun des deux dispositifs ne permet seul. Pour un investisseur qui vise de toute façon une zone tendue et un horizon long terme, l'engagement à 15-16 ans n'est pas un frein, c'est simplement le format d'un investissement pensé pour durer, et la structure en SCI se prête même très bien à un projet à plusieurs (conjoint, enfant, associé).
Je regarde en ce moment plusieurs programmes éligibles à ce cumul dans mon réseau. Si vous avez un projet d'investissement locatif en zone tendue, c'est clairement le type de montage à étudier avant de vous positionner sur un Jeanbrun classique : contactez-moi, je vous dis en quelques minutes si l'un de mes programmes correspond à votre profil.
Le logement locatif intermédiaire est un dispositif qui existe depuis 2014 : il donne droit à une TVA réduite à 10 % à l'achat et à une exonération de taxe foncière jusqu'à 20 ans, en échange d'une location en zone tendue avec loyer et ressources du locataire plafonnés pendant au moins 15 ans.
Non, uniquement sur des programmes neufs spécifiquement montés pour être éligibles aux deux dispositifs à la fois, et situés en zone A bis, A ou B1, seules zones où le LLI s'applique.
C'est l'engagement le plus long des deux dispositifs qui s'applique, généralement 15 à 16 ans, contre 9 ans pour un Jeanbrun souscrit seul.
Oui, l'acquisition en LLI doit passer par une personne morale, le plus souvent une SCI ou une SARL de famille avec au moins deux associés. Un achat en nom propre n'est pas possible.
Oui, pour un projet déjà orienté vers une zone tendue et un horizon long terme : vous cumulez l'avantage à l'achat du LLI et l'amortissement du Jeanbrun, ce qu'aucun des deux dispositifs ne permet seul.
J'ai actuellement des programmes éligibles au cumul Jeanbrun et LLI dans mon réseau. Contactez-moi pour voir si l'un d'eux correspond réellement à votre situation.
