Le dispositif s'est éteint le 31 décembre 2024. Depuis le 21 février 2026, Jeanbrun prend le relais, avec un mécanisme totalement différent. Ce qu'il faut savoir avant d'investir dans le neuf aujourd'hui.
Mis à jour le 4 septembre 2026
« Je voudrais investir en Pinel pour payer moins d'impôts. » J'entends encore cette phrase régulièrement, alors que le dispositif n'existe plus depuis plus d'un an. Le Pinel a marqué l'investissement locatif pendant plus d'une décennie, à tel point que son nom est resté un réflexe pour beaucoup de monde. Voici ce qui l'a remplacé, et surtout ce que ça change vraiment si vous envisagez d'investir dans le neuf aujourd'hui.
Aucune ambiguïté sur ce point : le dispositif Pinel s'est éteint le 31 décembre 2024. Aucun investissement réalisé depuis ne peut plus ouvrir droit à sa réduction d'impôt, même si vous aviez repéré un programme avant cette date. Si vous avez déjà un Pinel en cours, rien ne change pour vous : votre réduction d'impôt continue de s'appliquer normalement jusqu'au terme de votre engagement, dans les conditions fixées au moment de votre investissement. La question ne se pose que pour un nouvel achat.
Le dispositif qui remplace le Pinel s'appelle Jeanbrun, issu de la loi de finances 2026 et entré en vigueur le 21 février 2026. Il concerne les logements neufs ou achetés en VEFA, achevés après le 1er janvier 2026 et conformes à la réglementation environnementale RE2020, acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Seuls les logements situés dans un immeuble collectif sont éligibles : les maisons individuelles en sont exclues, ce qui n'était pas le cas avec le Pinel.
Pinel : une réduction d'impôt directe (9 %, 12 % ou 14 % du prix selon un engagement de 6, 9 ou 12 ans). Jeanbrun : un amortissement qui vient en déduction de vos revenus fonciers, entre 3,5 % et 5,5 % du prix chaque année selon le niveau de loyer pratiqué.
Pinel : réservé aux zones tendues (A bis, A, B1). Jeanbrun : aucun zonage, applicable partout en France, y compris dans des marchés locatifs moins encadrés jusqu'ici.
Pinel : modulable, 6, 9 ou 12 ans, avec une réduction d'impôt proportionnelle. Jeanbrun : fixe, 9 ans, sans option pour raccourcir ou allonger l'engagement.
Pinel : pas de plafond annuel, un pourcentage global du prix d'achat (plafonné à 300 000 €) réparti sur la durée d'engagement. Jeanbrun : un plafond de déduction annuel, de 8 000 € à 12 000 € selon le niveau de loyer choisi.
La vraie rupture n'est pas seulement le taux ou la durée, c'est la nature de l'avantage. La réduction d'impôt Pinel s'appliquait telle quelle, quel que soit le niveau de vos revenus locatifs par ailleurs : c'était un montant garanti, imputé directement sur votre impôt. L'amortissement Jeanbrun fonctionne autrement, il vient en déduction de vos revenus fonciers imposables. Son intérêt réel dépend donc de votre tranche d'imposition et du niveau de loyers que vous percevez déjà, un peu à la manière d'un déficit foncier : un contribuable fortement imposé, avec des revenus fonciers existants à compenser, en tire un bénéfice immédiat et concret. Sans revenus fonciers par ailleurs, l'avantage est mécaniquement plus modeste la première année.
L'absence de zonage sur Jeanbrun est une vraie liberté par rapport au Pinel, mais ce n'est pas un blanc-seing. Le zonage du Pinel avait au moins le mérite d'écarter d'office certains marchés locatifs fragiles. Avec Jeanbrun, c'est à vous, ou à votre conseiller, de vérifier que la ville, le quartier et le programme choisis ont une vraie demande locative derrière, et pas seulement un avantage fiscal séduisant sur le papier. Je ne recommande jamais ce type d'investissement uniquement pour l'amortissement qu'il génère : l'opération doit d'abord tenir sur ses fondamentaux (emplacement, loyer de marché réaliste, qualité du promoteur), l'avantage fiscal vient en complément, jamais comme seule raison d'acheter.
Non, le dispositif s'est éteint le 31 décembre 2024. Aucun nouvel investissement ne peut plus ouvrir droit à sa réduction d'impôt. Le dispositif Jeanbrun a pris le relais depuis le 21 février 2026.
Non, votre réduction d'impôt continue de s'appliquer normalement jusqu'au terme de votre engagement initial, dans les conditions fixées au moment de votre investissement.
Ça dépend de votre situation. Le mécanisme n'est pas comparable terme à terme : la réduction d'impôt Pinel était un montant garanti, l'amortissement Jeanbrun dépend de votre tranche d'imposition et de vos revenus fonciers existants. L'avantage peut être supérieur ou inférieur selon votre cas.
Non, c'est une vraie rupture avec le Pinel : Jeanbrun s'applique partout en France, sans zonage, ce qui suppose une vigilance accrue sur la qualité réelle de l'emplacement choisi.
9 ans, de façon fixe, contrairement au Pinel qui permettait de moduler entre 6, 9 et 12 ans selon la réduction d'impôt visée.
En quelques minutes, je regarde avec vous si le Jeanbrun correspond à votre projet et à votre situation fiscale.
