Taux de distribution annoncé, impôt sur le revenu, prélèvements sociaux, part de SCPI européennes : ajustez les curseurs pour voir, en temps réel, ce qu'il vous reste réellement en poche chaque mois.
Une SCPI annonce un taux de distribution — par exemple 5 % — mais ce chiffre est brut de fiscalité. Les revenus qu'elle vous verse sont des revenus fonciers, imposés à votre tranche marginale d'imposition (TMI) et soumis à 17,2 % de prélèvements sociaux. Deux investisseurs avec le même taux affiché peuvent toucher un montant net très différent selon leur tranche d'imposition.
Il existe un levier souvent ignoré : les revenus des SCPI investies en dehors de France (Allemagne, Pays-Bas, Espagne, Irlande...) sont exonérés des 17,2 % de prélèvements sociaux français, une règle confirmée par la loi de financement de la sécurité sociale 2026. Mieux encore, cette part européenne n'est pas imposée à votre tranche marginale (TMI) comme un revenu foncier classique : selon la convention fiscale du pays concerné, elle est traitée au taux moyen d'imposition de votre foyer — un taux presque toujours inférieur à la TMI, grâce au mécanisme du taux effectif ou du crédit d'impôt.
Ce simulateur calcule votre rendement net réel en 4 questions (votre revenu et vos parts fiscales permettent de calculer ce taux moyen avec précision, comme votre tranche marginale), puis vous permet d'ajuster le taux de distribution et la part de SCPI européennes de votre portefeuille pour voir l'impact concret sur ce qu'il vous reste, brut et net, chaque année et chaque mois.
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Ajustez les curseurs pour affiner le résultat
Le rendement brut ne dépend que du taux de distribution : il ne change pas avec la part européenne. C'est le rendement net qui évolue avec ce curseur — plus la part de SCPI européennes est élevée, moins vos revenus supportent de prélèvements sociaux, et plus une partie de l'imposition passe de votre tranche marginale à votre taux moyen, presque toujours plus bas.
Cette simulation est fournie à titre indicatif : la part de revenus SCPI d'origine française est imposée à votre tranche marginale (TMI) et supporte 17,2 % de prélèvements sociaux ; la part d'origine européenne est exonérée de ces mêmes prélèvements sociaux (jurisprudence de la Cour de justice de l'Union européenne, arrêts de Ruyter et Dreyer, confirmée par la loi de financement de la sécurité sociale 2026) et imposée au taux moyen d'imposition de votre foyer plutôt qu'à votre TMI, conformément au mécanisme du taux effectif ou du crédit d'impôt selon la convention fiscale applicable. Le résultat exact peut encore varier selon le pays précis où sont situés les immeubles. Cette simulation ne remplace pas une étude personnalisée et ne constitue pas un conseil en investissement.
